Здесь я собрал ряд вопросов, которые часто слышу от друзей и клиентов — людей умных и образованных, но имеющих слабое представление о рынке недвижимости. По сути, это раздел FAQ (англ. Frequently Asked Questions — часто задаваемые вопросы) о недвижимости.
Хорошее ли сейчас время для инвестиций в недвижимость? Будет ли она дорожать?
Как вы понимаете, не возможно ответить на этот вопрос прямо и однозначно. Я не знаю, когда у вас возник этот вопрос и о каком рынке идёт речь. Но могу дать вам пару подсказок.
Недвижимость дорожает всегда, как и все товары в мире. Это называется инфляцией. Поэтому важно сравнивать рост рынка недвижимости с инфляцией в вашей стране и курсом валюты. Например, годовая инфляция за последние десять лет в среднем составляла 6,35%, а за последние двадцать лет — 9,2%. И если рост стоимости недвижимости был ниже, то она фактически дешевела.
Ещё стоит разобраться, на каком этапе находится рынок и будет ли он расти. Почитайте о циклах рынка.
Чем отличается девелопер от застройщика и строителя?
Девелопер (а в русском языке формально — застройщик) — это создатель недвижимости, управляющий остальными участниками проекта от архитекторов и продавцов до строителей. Девелопер берёт на себя основные риски и последним получает прибыль. Строитель же управляет только строительством здания и делает это в соответствии с проектом.
Как избежать кассовых разрывов в случаях, когда покупаешь коммерческую недвижимость с кредитом и возникают проблемы с арендным потоком?
При покупке недвижимости банки всегда используют два показателя, которые стоит понимать и заемщикам:
- DCR, Debt Cover Ratio (коэффициент покрытия долга) показывает, на сколько превышает чистый операционный доход от недвижимости платежи по кредиту. Мировая норма — 1,2–1,3, то есть здание, приносящее 1,2 миллиона в период, не должно получать долг с платежами больше 1 миллиона за тот же период. С помощью этого показателя банк проверяет, чтобы у заемщика был запас прочности даже в случае падения выручки на 20–30%.
- LTV, Loan to Value (долг к стоимости) показывает, сколько процентов стоимости здания составляет тело кредита. В среднем это 50–75%. Этот показатель банки используют, чтобы кредитовать здания, которые в случае банкротства можно быстро продать со скидкой и вернуть деньги.
Во многих странах, в частности в России и Великобритании, есть банки, которые любят забирать активы заемщиков. Они могут намеренно выдавать суммы больше, чем стоило бы. Для того чтобы избежать кассовых разрывов, самостоятельно посчитайте консервативный вариант арендных поступлений и такой размер кредита, с которым вы справитесь даже в сложной ситуации.
Вы инвестируете деньги в девелоперские проекты с высокой доходностью на Западе. Зачем им ваши дорогие деньги, ведь там их можно взять в долг под 3–7% годовых в банке?
Очень распространенный вопрос в сфере инвестиций. Есть инвестиции с высоким доходом и высокими рисками, например участие в собственном капитале проекта. В случае успеха инвестор получает высокий доход как акционер, в случае проблем он последний в очереди за деньгами после банков и всех кредиторов.
Банки же не участвуют в акционерном капитале проектов, это просто не их вид бизнеса. Они дают деньги в долг и обычно под залог. Поэтому возможность взять 65–75% необходимых средств в кредит с низкой ставкой в банке не исключает возможности привлечь соинвесторов в капитал. И конечно, их деньги стоят дороже.
Инвестиции в недвижимость — это надежно. А что может пойти не так и какие риски бывают?
Прежде всего нужно различать инвестиции в готовую недвижимость и инвестиции в девелопмент недвижимости. Риски и доходность в них отличаются. При инвестициях в готовую недвижимость основные риски связаны с рынком: будет ли объект востребован арендаторами, не упадут ли ставки, хватит ли потока на обслуживание ипотеки, найдутся ли покупатели на объект. Эти риски обычно не приводят к потере тела инвестиции, но могут повлиять на доходность. Поэтому доходность таких инвестиций невысока: 4–8% в иностранной валюте или 8–12% в рублях.
При инвестициях в девелопмент недвижимости доходность будет существенно выше: кредиты приносят от 10% в валюте, участие в капитале — от 20% и выше. Но риски уже могут привести к частичной или даже полной потере капитала. Например, проект может не завершиться, девелопер может ошибиться с ценами продаж или расходами на стройку, вы можете неправильно оформить документы или проект состоится, но займёт существенно больше времени и снизит вашу доходность.
В целом при работе с рисками лучше следовать общим рекомендациям: диверсифицировать портфель, инвестировать в отрасли, где есть влияние на ситуацию, подвергать экспертизе и детальному анализу рисков любой новый для вас продукт.
Как быть с налогами на недвижимость, учитывать ли их в финансовой модели?
По общему правилу налоги на прибыль и на недвижимость в инвестиционных моделях в недвижимости не учитываются. Чистый операционный доход считается до уплаты налога на прибыль и недвижимость, также как и стоимость продажи объекта. Связано это с тем, что для каждого инвестора налоги могут отличаться. Однако в своей финансовой модели, безусловно, стоит учесть все налоговые последствия, вплоть до налога на доходы физического лица или налога на дивиденды.
Какую недвижимость лучше покупать, жилую или коммерческую?
Если выбирать из тех видов недвижимости, в которые можно инвестировать напрямую — жилой, офисной, торговой и складской, — то ответ зависит от вашего аппетита к риску. Самый надежный сектор даже в кризис — это жильё. Но у такой недвижимости самая низкая доходность.
За жильем следуют офисная и торговая недвижимость, в разных странах они меняются друг с другом местами. Здесь доход больше зависит от состояния рынка, экономики и баланса спроса и предложения. Арендаторы находятся в объектах дольше, но и найти нового арендатора сложнее, это занимает время.
За этими двумя типами следует складская и индустриальная недвижимость, и хотя иногда её доходность может серьёзно падать (то есть цена на неё расти), как в 2020 году, это временное явление, связанное с резким ростом спроса и отставанием предложения.
Заключение.
Недвижимость в современной цивилизации как одежда — мы не можем без неё существовать, она составляет существенную часть наших трат и она тоже бывает разной. Свои спецодежда, смокинг, коктейльное платье и пляжные шорты есть в недвижимости. Но самая важная — та, которой мы пользуемся каждый день, повседневная. Офисы, в которых мы работаем. Склады и магазины, которые арендуют наши компании. Наши дачи и зарубежные дома, квартиры и наши инвестиции в недвижимость.
