В этом гайде расскажу о наиболее эффективных схемах заработка на квартирах (в том числе без вложений собственных средств) и про инвестиции в жилую недвижимость. Забудьте все, что вы себе ранее представляли о квартирах.
Если спросить у людей на улицах, как получить доход с квартиры, то большинство скажет, что надо сдать ее в аренду. Это одна из стратегий, но далеко не единственная. В этом гайде собрано 10 стратегий, актуальных в 2023 году.
Вы увидите реальные примеры с расчетом доходности. Для них я беру маленькие недорогие квартиры в Москве и области. Это самая маленькая доходность по стратегиям. Потому что чем больше квадратных метров, тем они дешевле и больше прибыль на каждый вложенный рубль. Плюс цену беру не самую маленькую ,а такую, которую легко и быстро можно найти на рынке.
Подбор новостройки (посредничество)
- Не требует вложений.
- Идеально для новичка.
Существуют онлайн-платформы по подбору новостроек для профессиональных участников рынка- риэлторских агентств:
- Spn24
- TrendAgent
- Нмаркет.ПРО
Цены те же, что в офисе застройщиков! Сразу видно, какие варианты есть в продаже на данный момент, с планировками и подробным описанием. Это просто волшебно: все собрано в одном месте ( вместо десятков сайтов, сотен звонков менеджерам и кучи потраченного времени!). У каждого застройщика есть ответственный человек, который запишет на просмотр, проконсультирует по телефону и в офисе продаж.
Аналог Авито, только без фейков и вымышленных цен. Главное ограничение: доступ к платформе сначала надо получить.
Чтобы пользоваться системой – требуется регистрация через риэлторское агентство. Вы будете выступать посредником. Это называется “менеджер по продаже новостроек”. Риэлтором работать при этом не нужно, просто скажите, что у Вас есть свои клиенты.
Всего один день обучения работе с платформой и Вы сможете под каждого клиента подбирать разные варианты квартир, делать запросы напрямую менеджеру застройщика,
ставить бронь и назначать просмотр вместе с клиентом.
На просмотр лучше поехать лично (тогда клиент записывается в базе за Вами, если он совершит покупку в будущем, то Вы получите комиссионное вознаграждение). Также
есть вариант никуда не ехать, а поручить сопровождение клиента другому риэлтору (в этом случае вознаграждение делится с ним пополам).
Где брать клиентов? Прежде всего, это знакомые и родственники. Они могут искать квартиру для себя, для детей, родителей или чтобы сохранить свои деньги от инфляции.
Также можно давать объявления на тематических форумах о том, что Вы бесплатно консультируете и подбираете новостройки. Вам платит застройщик, клиент не платит ничего!
По этой же схеме можно покупать квартиру себе. Для этого в системе надо зарегистрировать друга или родственника. Он получит вознаграждение как посредник.
Важно! Клиент не должен контактировать ранее с менеджерами застройщика. Если это произошло, то потребуется другой номер телефона, который нельзя будет пробить по базе застройщика. Клиент уникальный и новый.
Не все застройщики платят таким образом посредникам. Самые большие % предлагают те, у кого квартиры плохо продаются.
Даже если прямо сейчас у Вас нет ни одного клиента, то этой возможностью стоит воспользоваться в личных целях. Когда мы просматриваем новостройки по рекламным объявлениям, то часто видим несуществующие квартиры по низким ценам. На платформе реальные цены!
Пример. При покупке квартиры стоимостью 2 млн Ваша комиссия составит 45 тыс; при покупке квартиры стоимостью 5 млн, Ваша комиссия составит 130 тыс.
Некоторые люди создают странички в соц сетях, группы, Ютуб-каналы с обзорами новостроек. И клиентов берут оттуда! Услугу так и называют: “Бесплатный подбор новостройки”.
Субаренда
- Вложения от 30 тыс. рублей.
Вы берете в аренду чужую квартиру на длительный срок и пересдаете ее посуточно. Право пересдавать арендную квартиру называется “субаренда”. Это слово обязательно должно быть прописано в договоре с собственником.
Эффективность данной стратегии легко посчитать по формуле:
С одной квартирой будет довольно сложно, поэтому если Вам нравится эта стратегия, то ее надо очень быстро масштабировать! То есть набирать в субаренду как можно больше квартир, нанимать горничную на зарплату (а не сдельную оплату!). Ощутимый эффект будет от 5 квартир.
Пример. Долгосрочная аренда однокомнатной квартиры на окраине Москвы стоит 30 тыс. рублей. Если сдавать ее посуточно, то стоимость суток составляет 2-2,5 тыс. При
загрузке 20 дней в месяц ➡️ 40 тыс. Это минимальная расчетная загрузка, нормой считается 25 суток в месяц. Плюс доп услуги (раннее заселение, поздний выезд, промежуточная уборка, трансфер в аэропорт и т.д.). Если Вы берете 5 таких квартир, то получаете более 50 тыс в месяц.
Эту стратегию любят романтизировать в сети. Однако по своему опыту могу добавить, что далеко не любая хорошенькая квартира будет иметь стабильный спрос, достаточный для субаренды с прибылью ; тяжело найти собственника, который без сомнений сдаст свою квартиру таким образом; это тяжкий труд по постоянной рекламе, отслеживанию броней и уборке квартир (если нет управляющего и горничной ). Это дополнительные риски при заселении гостей с досок объявлений (часто хотят снять под праздник или разврат со шлюхами).
Проверенные временем и страховкой от вандализма сервисы по посуточной аренде:
- Booking
- Airbnb
Росийский сервис:
- Суточно.ру
Посуточная сдача – это не единственный вариант. Можно сдавать просто помесячно, только дороже, чем вы сняли. Можно сдавать группе людей (например, бригада рабочих).
Перепродажа
- Вложения от 0 рублей до нескольких миллионов.
Квартиру надо будет покупать дешевле рынка и продавать дороже. Вроде все просто, но есть нюансы.
Такой объект надо будет искать, иногда ждать. Доски объявлений и риэлторы станут Вашими лучшими друзьями. Когда появится хороший вариант: вы должны быть на месте первыми!
Также эта стратегия хороша для новостроек. Все кричали, что после новых правил продажи цена новостройки и готовой квартиры сравняются. А оказалось не так, перепродажа новостроек по прежнему выгодна.
Когда Вы находите объявление о продаже квартиры с низкой ценой, то первым делом надо выяснить по телефону самые важные моменты. Чем обусловлена низкая цена? Это может быть острая необходимость быстрее продать квартиру, обременение в виде семьи, которая забаррикадировалась внутри и никак их не выселить! Также объявление может быть фейковым, такой квартиры попросту не существует!
Если Вы находитесь не в Москве и не в Питере, то можно посмотреть торги по банкротству своего региона. В крупных городах на торгах дешево можно купить только дорогую квартиру и платить за неё надо сразу всю сумму (ипотека не возможна).
Почему в начале написано про вложения от 0 рублей – ведь на покупку квартиры понадобятся деньги? Всегда надо искать альтернативные варианты финансирования.
- Можно взять нужную сумму в долг у родственников и друзей и вернуть ее после продажи объекта. Чтобы им было интереснее – предложить вернуть с процентами.
- Можно покупать квартиру не на себя, а на инвестора с деньгами. А Вы получите заранее оговоренную сумму за поиск, подбор, присутствие на сделках.
Пример. В 2018 году стоимость студии в ближайшем Подмосковье была 1,8 млн р. В 2021 эта же квартира была продана за 4 млн рублей. Доходность более 40% годовых!
Еще один вариант – это покупка убитой квартиры на вторичном рынке. Тут главное юридическая чистота квартиры. Если по документам все хорошо и предыдущие сделки с квартирой чистые, то идеально будет купить ее под ремонт.
Инвесторский ремонт занимает от 1 до 3 месяцев. Среднее время продажи квартиры в Москве – это ещё 2-3 месяца. Чистая прибыль с такой сделки от 1 млн рублей. Деньги на покупку квартиры лучше использовать чужие (ипотека или инвестор).
Продажа на фазе проекта
- Вложения от 0 р до 20 тыс. рублей.
Эта идея вдохновила десятки тысяч людей по всему миру. Она уже реализована в разных городах и странах. Ведь купить сразу большую квартиру довольно дорого, а на дешевое жилье спрос огромный!
Кстати, по этой же схеме продают жилье застройщики! У них есть картинки, планировки, а по факту: только фундамент будущего дома. То есть они продают то, чего физически может ещё не быть, картинку.
Тут примерно тоже самое! В основе лежит принцип: взять большое , поделить на маленькое и продать по частям.
Берем квартиру, которую можно поделить на несколько студий, находим покупателей на эти студии и оформляем сделку. Несколько студий стоят дороже целой квартиры, разница – это Ваша прибыль!
Пример. Маленькая однушка на окраине Москвы сейчас стоит 5,3 млн рублей. Мы находим двух покупателей для этой квартиры с целью поделить ее на две отдельные квартиры-студии (покупка по долям). Наценку делаем небольшую, чтобы сделка прошла как можно быстрее. Каждый покупатель заплатит по 3 млн, а 700 тыс. рублей прибыли остаётся Вам! Дополнительный доход уже после этой сделки можно получить с ремонта для каждого нового собственника (см. следующую стратегию).
Продажа на фазе проекта – это очень популярная стратегия среди инвесторов, но обычные люди о ней не знают. Поэтому когда они звонят “по поводу квартиры за 3 млн”, то надо каждому доходчиво объяснять, что по документам этом будет ДОЛЯ, а по факту – ОТДЕЛЬНАЯ КВАРТИРА.
Важный нюанс. Кухня считается не отдельной квартирой, а местом общего пользования. Поэтому сразу на сделке подписывается отказ от пользования кухней в пользу одного из собственников. И это же правило должно распространяться на всех последующих собственников (в случае перепродажи доли).
Внимание! Не любую квартиру можно разделить таким образом. Она должна подходить под требования санитарно-технических норм. Некоторые моменты можно решить (например, убрать газ с кухни), а некоторые – нет. Дополнительно еще можно узаконить перепланировку (дополнительный санузел), а также разделить лицевые счета на ЖКХ среди новых собственников.
Не все собственники, которые продают квартиру, будут ждать, пока вы найдете покупателей. Скорее всего прийдется внести задаток.
Инвесторский ремонт
- Вложения от 0 до 20 тыс. рублей.
Многим людям ремонт кажется хуже потопа! Столько всего надо учесть, кучу времени потратить на поиск материалов, рабочих, мебели и техники.
И тут на помощь приходите Вы! Вы должны знать принципы инвесторского ремонта: сколько это должно стоить, где брать рабочих, как их контролировать, какие материалы выбирать, где покупать мебель и технику. Весь процесс контролируете Вы. Особенным плюсом будет понимание принципов правильных планировок и умение их рисовать.
Обратите внимание: квартира должна быть именно инвесторская, а не купленная для себя, для семьи! Это намного сложнее + у всех разные вкусы. Такая задачка подходит разве что для дизайнера.
От заказчика получаете фиксированную сумму, лучше поэтапно или предоплатой.
Пример. За сопровождение инвесторского ремонта одной студии можно взять 30-70 тыс . Если это однушка, поделенная на две студии (как в предыдущей стратегии), то сложность ремонта выше за счет возведения второго санузла и звукоизоляции между студиями, тут смело можно взять 60-100 тыс с каждого клиента).
Обратите внимание: в интернете пишут, что ремонт одной студии должен укладываться в 250 тыс. рублей вместе с мебелью и техникой. Это неверная цифра! Она годится только для тех, кто самостоятельно может делать бо́льшую часть работ. Это тяжёлый физический труд + знания! В настоящий момент надо ориентироваться на цифру 500 тыс на студию!
Ключевым моментом будет подбор рабочих. Очень важно, чтобы они делали дешево, качественно и быстро. Это все одновременно! Плюс ко всему, если квартира делится на студии с организацией дополнительных санузлов, то рабочие должны уметь это делать без использования насосов (разводка фановых труб под углом, трубы скрыты в пороги с возможностью доступа к ним).
Долгосрочная аренда
- Вложения от 0 рублей до нескольких млн.
Это может быть квартира, доставшаяся Вам в наследство или квартира родственника, который уехал жить в другое место (0 рублей, если есть возможность сдать как есть, без дополнительных вложений). А может быть инвестиционная квартира, которая куплена лично Вами под аренду (пассивный доход, о котором все мечтают).
Принцип такой: целесообразность дополнительных вложений мы будем рассчитывать на основе повышения цены аренды. Если Вам просто стыдно, что там стоит старый диван, дует из окна или надо повесить новые шторы, но эти изменения не дадут дополнительной цены в аренде – то забудьте об этом!
Арендатор может просить кондиционер, поменять плиту и т.д. в счёт аренды. Лучше отказать ему сразу.
Заранее найдите или с нуля напишите договор аренды, который защищает Ваши интересы. Ваши, а не арендатора! Вы хозяин – правила Ваши.
Пример. Многие жалуются, что доходность с долгосрочной аренды не превышает 4%. Однако, если эта квартира досталась Вам бесплатно и не требовала ремонта для сдачи,
то вся сумма ежемесячно Ваша без вложений.
Теперь посмотрим доходность инвестиционной квартиры, купленной целиком за свои деньги. Берем маленькую студию в Подмосковье за 4 млн и сдаем ее за 23 тыс. рублей. В этом случае доходность составляет 7% годовых. А если она была куплена на чужие деньги? Предлагаю подумать над этим вопросом самостоятельно.
Лайфхак: всегда сдавайте свою квартиру ДОРОЖЕ РЫНКА. Практика показывает, что поднять цену можно спокойно на 10-18% от цены конкурентов!
Посуточная аренда
- Вложения от 20 тыс. рублей
Именно такая сумма требуется на переоборудование обычной квартиры в посуточную.
Не любая квартира изначально подойдёт:
- Очень важен район (чтобы рядом были станция метро/крупная больница/ЖД станция/большой строящийся микрорайон или что-то еще примечательное);
- Соседи (бабка, строчащая кучу жалоб во все инстанции, сразу не подходит);
- Общий тамбур с соседями тоже минус (они наверняка хранят там свои вещи и будут обвинять Ваших квартирантов в их пропаже).
Количество спальных мест. Обычно в однушке делают 3-4 штуки (пара диванов и кресло-кровать например). Закупить под каждое спальное место надо:
- 2 комплекта постельного белья;
- 2 комплекта полотенец;
- тарелки, чашки, столовые приборы;
- средства гигиены (опционально: гель для душа, шампунь, зубная паста, бритва и т.д.).
Плюс в квартире должны быть: утюг и гладильная доска, сушилка для одежды, плечики в шкафу, сковородка и кастрюля, соль и сахар.
Пример. Если студию из предыдущего примера сдавать посуточно 25 дней в месяц по цене 1700 рублей ➡️ за месяц получится 42500 р. или 10% годовых. В этом примере не учитывается стоимость уборки между гостями, она будет бесплатной только если делать уборку самостоятельно.
Посуточная квартира имеет МЕНЬШУЮ АМОРТИЗАЦИЮ, чем сданная на долгосрок. Потому что люди в ней останавливаются на небольшой промежуток времени и не воспринимают, как свою собственность. Они меньше времени проводят в квартире, меньше готовят и т. д.
Основные клиенты: командировочные, туристы.
Перевод из жилого фонда в нежилой
Коммерческое помещение обычно стоит дороже жилого. А если это первый этаж и есть возможность сделать отдельный вход, то вообще идеально!
Только обязательно проверьте, что коммерческое помещение будет пользоваться спросом и иметь бо́льшую цену при аренде. Если рядом оживленная дорога, новый микрорайон, станция метро/поезда, то скорее всего да!
С этой стратегией надо быть очень осторожным в 2023 году! Сейчас многие коммерческие помещения простаивают от полугода и больше. Коммунальные услуги для коммерции стоят дороже. Но если Вы не из крупного города, то обязательно посмотрите, сколько стоит аренда квартиры на первом этаже и коммерческого помещения такого же размера.
Мини-общежитие
- Вложения от 0 до 30 тыс. рублей.
Удивительно, но факт: квартиру можно сдавать не только целиком, но и частично. Например, комнаты (если Вы живёте в квартире из нескольких комнат и не пользуетесь ей целиком, то это отличный вариант. Из обязательных расходов только замки на двери комнат) или койко-места.
Одна моя подруга когда только приехала в Москву, снимала такое койко-место за 5 тыс. в месяц. Это был просто матрас на полу с одеялом и подушкой. В квартире одновременно могли спать 25 человек! Представляете прибыль хозяина за раздолбанную двушку?! А комплект матрас+подушка+одеяло можно купить за 800 р. на доске объявлений.
К таким экстремальным видам сдачи я не призываю. Можно сделать более лайтово.
Пример. Студию из предыдущего примера оборудуем двумя двухъярусными кроватями. С каждого человека будем брать по 8 тыс. рублей в месяц ➡️ итого будет 32 тыс в месяц или 12,8% годовых на вложенный капитал.
Кроме увеличения доходности в этой стратегии есть ещё один плюс: уменьшение рисков простоя квартиры. Все арендаторы одновременно не съедут, это значит, что полного простоя не будет.
Кадастральное разделение одной квартиры на несколько
Это волшебная стратегия, о которой не говорят и не пишут. Она очень редкая и очень прибыльная.
Представляете, если бы однушку в Москве из нашей стратегии №4 можно было бы официально разделить на две квартиры? Стоимость каждой была бы около 4 млн. При продаже двух таких квартир Ваша прибыль как посредника 3,4 млн рублей! Но это в теории.
На практике никто не даст кадастрально разделить квартиру в крупнейших городах. Зато в небольших: запросто! У каждой студии будет свой номер и отдельный лицевой счёт. Отдельная квартира – это всегда дороже, чем доля! На этой стратегии можно быстро сколотить капитал с нуля. Узнайте возможность кадастрального разделения в своем городе!
Уверена, что этот Гайд был для Вас очень полезным! Это максимальная концентрация полезной информации в одном месте, как мини-конспект! Я изучала, собирала ее 5 лет,
применяла на практике много раз.
Чтобы реально работать с какой-то из стратегий, необходимо умение рассчитывать отношение прибыли на вложенный капитал. Чем детальнее расчет – тем он точнее. Из каждой стратегии должен быть вариант Б, то есть запасной выход в случае неудачи.
Процесс обретения реальных навыков не быстрый, он занимает много времени и требует отработки на реальном рынке жилой недвижимости. Можно все сделать самостоятельно и заплатить за каждую ошибку своими деньгами. А можно натренировать навык по каждой стратегии и уверенно входить в реальные сделки. Выбор за Вами!
