Поговорим про основные ошибки физических лиц при декларировании дохода, полученного от продажи объектов недвижимости.
Автор статьи: Ирина Павлова.
- Налоговый консультант, юрист, экономист.
- Эксперт в области 3-НДФЛ.
- Аттестованный член палаты налоговых консультантов.
- Более 18 лет практики в сфере законной оптимизации налогов.
- Спикер онлайн и офлайн конференций.
Внимание налогового органа привлечёт доход гражданина, полученный:
- от продажи недвижимости, которая находилась в собственности менее минимального срока владения;
- от уступки прав требования по договорам долевого участи строительстве;
- от сдачи имущества в аренду (недвижимость/транспорт);
- в порядке дарения (за исключением дарения имущества членами семьи и (или) близкими родственниками.
Таблица по срокам владения имуществом для его продажи без налога:
Продаваемый объект | Можно продать без уплаты НДФЛ |
---|---|
Перешёл по наследству. | Через 3 года со дня смерти наследодателя. |
Достался в подарок от члена семьи или близкого родственника. | Через 3 года с даты государственной регистрации перехода права. |
Получен в порядке приватизации. | Через 3 года. |
Продажа единственного жилья. | Через 3 года. |
Приобретён по ДДУ (не переуступка права!) | Через 3 года, либо 5 лет с даты полной оплаты по договору (без доплаты за доп. метры), если в ДДУ не указано иное. |
Жилье родителей, усыновителей или детей, проданное в 2021 году и позднее. | Срок владения значения не имеет. Важно соблюсти условия п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ. |
Любые другие случаи продажи/мены. | Через 5 лет. |
Ошибка №1: недооценивать статус нерезидентства РФ
Резидент РФ — лицо, находящееся на территории Российской Федерации более 183 дней в течение 12 месяцев подряд.
- Резиденты РФ платят НДФЛ с дохода, полученного, как от источников в РФ, так и от источников за пределами РФ.
- Нерезиденты РФ платят НДФЛ с дохода, полученного от источников в РФ.
Ошибка №2: Ожидать уведомления от налогового органа с расчётом суммы НДФЛ
Налогоплательщики – физические лица обязаны самостоятельно отчитаться о полученном доходе, с которого налоговым агентом не был удержан НДФЛ.
Ошибка №3: Полагать, что кто не работает, тот права на вычет не имеет
Условия для получения вычетов:
- Быть налоговым резидентом РФ;
- Иметь доход, облагаемый по ставке 13% , или 15%*
* Оплата по трудовому договору, или вознаграждение по гражданско-правовому договору; продажа имущества, которым владели менее 3 (5) лет; получение имущества в дар не от близкого родственника; иные доходы.
Ошибка №4: Затраты на приобретение нового объекта недвижимости уменьшают доход, полученный от продажи старого
Уменьшать доход при продаже объекта недвижимости допустимо либо на фиксированный налоговый вычет, либо на расходы, которые связаны с приобретением продаваемого объекта.
Ошибка №5: Не распределять полученный от продажи объекта недвижимости доход между супругами
Распределять доход между супругами выгодно, если:
- один из супругов имеет право на покупной налоговый вычет, а второй супруг своё право уже реализовал в полном объеме;
- для одного из супругов продаваемый объект является единственным жильём, для второго – нет;
- один из супругов является нерезидентом РФ.
Ошибка №6: Игнорировать условия договора ДДУ при подсчёте срока владения объектом
Срок владения объектом исчисляется с момента полной его оплаты, если иное не предусмотрено договором.
Ошибка №7: Не учитывать общую совместную собственность при продаже «единственного» жилья
При решении вопроса о единственном жилье не учитывается жилье, которое:
- приобретено в течение 90 дней до продажи;
- является личным имуществом супруга.
Ошибка №8: Полагать, что срок владения объектом распространяется на переуступку права требования по ДДУ и на объекты нежилого назначения.
Льгота по минимальному предельному сроку владения распространяется исключительно на объекты недвижимости жилого назначения.
Ошибка №9: Не применять расходы дарителя/наследодателя при декларировании дохода от продажи подаренного/унаследованного объекта*
Если у продавца имеются документы, подтверждающие расходы наследодателя/дарителя на приобретение этого имущества, он вправе использовать вычет в размере документально подтверждённой стоимости продаваемого объекта.
*Абз.18 пп. 2 п. 2 ст. 220 Налогового кодекса Российской Федерации. Применяются в отношении доходов физических лиц, полученных начиная с 2019 года.
Ошибка №10: Беспечно относиться к расходным документам
Доход от продажи объектов недвижимости допустимо уменьшать на документально подтвержденные затраты.
Ошибка №11: Не пользоваться положениями НК РФ о льготе для продавцов недвижимости, имеющих более 2-х детей
Требуется единовременное соблюдение следующих условий:
- наличие 2 и более детей до 18 лет или до 24 лет (очно);
- приобретено новое жильё не позднее 30 апреля следующего календарного года;
- площадь нового жилья или его КС должны быть больше, чем у проданного объекта;
- КС проданного жилья не должна превышать 50 млн руб.;
- родителям, усыновителям или их детям не принадлежит в совокупности более 50 процентов в праве собственности на иное жилое помещение с площадью большей, чем у приобретенного объекта.
Ошибка №12: Неправильное понимание нормы НК РФ о допустимости не представлять налоговую декларацию при продаже объекта за 1 млн руб., или 250 тыс. рублей
Нет необходимости подавать в налоговую инспекцию налоговую декларацию при продаже недвижимого имущества (жилых домов, квартир, комнат, садовых домов, или земельных участков) на сумму до 1 млн рублей, а иного имущества (транспорта, гаражей и т.д.) – до 250 тыс. рублей.
Ошибка №13: Не проверять кадастровую стоимость объекта, утвержденную на 1 января года его продажи
Если стоимость объекта, указанная в договоре купли-продажи будет меньше, чем его кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7, то налог считается от последней величины.
Ошибка №14: Не писать пояснения при продаже объектов недвижимости ранее минимального срока владения
Письменные пояснения документы подаются в налоговый орган во всех случаях реализации объектов ранее минимального предельного срока:
- Продажа единственного объекта;
- Продажа объекта, приобретенного по ДДУ;
- Продажа объекта за цену в пределах фиксированного налогового вычета;
- Право на льготу по Федеральному закону от 29.11.2021 года № 382-ФЗ;
- Наследование и последующая продажа объекта, нажитого с супругом;
- Приращение доли;
- Дарение близким родственникам/членам семьи.
Ошибка №15: Ошибочно полагать, что имущественный вычет по процентам можно заявлять по нескольким объектам
Имущественный вычет по расходам на погашение процентов по кредитам, полученным на приобретение жилья, предоставляется только в отношении одного объекта недвижимого имущества*
*Письмо Минфина России от 22.01.2020 N 03-04-05/3276.
Ошибка №16: Не заявлять стандартные, социальные. имущественные и инвестиционные налоговые вычеты
Имущественный налоговый вычет заявляется в самую последнюю очередь. Срока давности у него нет.