Продажа недвижимости физлицом: отчётность и самые частые ошибки

Поговорим про основные ошибки физических лиц при декларировании дохода, полученного от продажи объектов недвижимости.

Автор статьи: Ирина Павлова.

Налоговый консультант, юрист, экономист.

Эксперт в области 3-НДФЛ.

Аттестованный член палаты налоговых консультантов.

Более 18 лет практики в сфере законной оптимизации налогов.

Спикер онлайн и офлайн конференций.

Внимание налогового органа привлечёт доход гражданина, полученный:

от продажи недвижимости, которая находилась в собственности менее минимального срока владения;
от уступки прав требования по договорам долевого участи строительстве;
от сдачи имущества в аренду (недвижимость/транспорт);
в порядке дарения (за исключением дарения имущества членами семьи и (или) близкими родственниками.

Таблица по срокам владения имуществом для его продажи без налога:

Продаваемый объект	Можно продать без уплаты НДФЛ
Перешёл по наследству.	Через 3 года со дня смерти наследодателя.
Достался в подарок от члена семьи или близкого родственника.	Через 3 года с даты государственной регистрации перехода права.
Получен в порядке приватизации.	Через 3 года.
Продажа единственного жилья.	Через 3 года.
Приобретён по ДДУ (не переуступка права!)	Через 3 года, либо 5 лет с даты полной оплаты по договору (без доплаты за доп. метры), если в ДДУ не указано иное.
Жилье родителей, усыновителей или детей, проданное в 2021 году и позднее.	Срок владения значения не имеет. Важно соблюсти условия п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ.
Любые другие случаи продажи/мены.	Через 5 лет.

Ошибка №1: недооценивать статус нерезидентства РФ

Резидент РФ — лицо, находящееся на территории Российской Федерации более 183 дней в течение 12 месяцев подряд.

Резиденты РФ платят НДФЛ с дохода, полученного, как от источников в РФ, так и от источников за пределами РФ.
Нерезиденты РФ платят НДФЛ с дохода, полученного от источников в РФ.

Ошибка №2: Ожидать уведомления от налогового органа с расчётом суммы НДФЛ

Налогоплательщики – физические лица обязаны самостоятельно отчитаться о полученном доходе, с которого налоговым агентом не был удержан НДФЛ.

Ошибка №3: Полагать, что кто не работает, тот права на вычет не имеет

Условия для получения вычетов:

Быть налоговым резидентом РФ;
Иметь доход, облагаемый по ставке 13% , или 15%*

* Оплата по трудовому договору, или вознаграждение по гражданско-правовому договору; продажа имущества, которым владели менее 3 (5) лет; получение имущества в дар не от близкого родственника; иные доходы.

Ошибка №4: Затраты на приобретение нового объекта недвижимости уменьшают доход, полученный от продажи старого

Уменьшать доход при продаже объекта недвижимости допустимо либо на фиксированный налоговый вычет, либо на расходы, которые связаны с приобретением продаваемого объекта.

Ошибка №5: Не распределять полученный от продажи объекта недвижимости доход между супругами

Распределять доход между супругами выгодно, если:

один из супругов имеет право на покупной налоговый вычет, а второй супруг своё право уже реализовал в полном объеме;
для одного из супругов продаваемый объект является единственным жильём, для второго – нет;
один из супругов является нерезидентом РФ.

Ошибка №6: Игнорировать условия договора ДДУ при подсчёте срока владения объектом

Срок владения объектом исчисляется с момента полной его оплаты, если иное не предусмотрено договором.

Ошибка №7: Не учитывать общую совместную собственность при продаже «единственного» жилья

При решении вопроса о единственном жилье не учитывается жилье, которое:

приобретено в течение 90 дней до продажи;
является личным имуществом супруга.

Ошибка №8: Полагать, что срок владения объектом распространяется на переуступку права требования по ДДУ и на объекты нежилого назначения.

Льгота по минимальному предельному сроку владения распространяется исключительно на объекты недвижимости жилого назначения.

Ошибка №9: Не применять расходы дарителя/наследодателя при декларировании дохода от продажи подаренного/унаследованного объекта*

Если у продавца имеются документы, подтверждающие расходы наследодателя/дарителя на приобретение этого имущества, он вправе использовать вычет в размере документально подтверждённой стоимости продаваемого объекта.

*Абз.18 пп. 2 п. 2 ст. 220 Налогового кодекса Российской Федерации. Применяются в отношении доходов физических лиц, полученных начиная с 2019 года.

Ошибка №10: Беспечно относиться к расходным документам

Доход от продажи объектов недвижимости допустимо уменьшать на документально подтвержденные затраты.

Ошибка №11: Не пользоваться положениями НК РФ о льготе для продавцов недвижимости, имеющих более 2-х детей

Требуется единовременное соблюдение следующих условий:

наличие 2 и более детей до 18 лет или до 24 лет (очно);
приобретено новое жильё не позднее 30 апреля следующего календарного года;
площадь нового жилья или его КС должны быть больше, чем у проданного объекта;
КС проданного жилья не должна превышать 50 млн руб.;
родителям, усыновителям или их детям не принадлежит в совокупности более 50 процентов в праве собственности на иное жилое помещение с площадью большей, чем у приобретенного объекта.

Ошибка №12: Неправильное понимание нормы НК РФ о допустимости не представлять налоговую декларацию при продаже объекта за 1 млн руб., или 250 тыс. рублей

Нет необходимости подавать в налоговую инспекцию налоговую декларацию при продаже недвижимого имущества (жилых домов, квартир, комнат, садовых домов, или земельных участков) на сумму до 1 млн рублей, а иного имущества (транспорта, гаражей и т.д.) – до 250 тыс. рублей.

Ошибка №13: Не проверять кадастровую стоимость объекта, утвержденную на 1 января года его продажи

Если стоимость объекта, указанная в договоре купли-продажи будет меньше, чем его кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7, то налог считается от последней величины.

Ошибка №14: Не писать пояснения при продаже объектов недвижимости ранее минимального срока владения

Письменные пояснения документы подаются в налоговый орган во всех случаях реализации объектов ранее минимального предельного срока:

Продажа единственного объекта;
Продажа объекта, приобретенного по ДДУ;
Продажа объекта за цену в пределах фиксированного налогового вычета;
Право на льготу по Федеральному закону от 29.11.2021 года № 382-ФЗ;
Наследование и последующая продажа объекта, нажитого с супругом;
Приращение доли;
Дарение близким родственникам/членам семьи.

Ошибка №15: Ошибочно полагать, что имущественный вычет по процентам можно заявлять по нескольким объектам

Имущественный вычет по расходам на погашение процентов по кредитам, полученным на приобретение жилья, предоставляется только в отношении одного объекта недвижимого имущества*

*Письмо Минфина России от 22.01.2020 N 03-04-05/3276.