Как собственнику коммерческой недвижимости правильно сдать помещение в аренду

Собственник площадей (арендодатель) всегда стремиться получить больше и отвечать по минимуму, арендатор со своей стороны — заплатить меньше, а большинство вопросов возникающих при эксплуатации помещения закрепить за собственником.

Задача хорошего переговорщика — понять свои основные интересы и интересы другой стороны и найти решение, которое удовлетворяло бы обе стороны. Другими словами — часто нужен компромисс.

Возьмите решение всех проблем арендатора на себя

Лучше всего за его счёт. Последнее, чего хочет любой арендатор, — решать вопросы с вашей недвижимостью. Если вдруг вы сдаёте офис без отделки (такое иногда случается), предложите взять на себя организацию ремонта:

• сами найдите дизайнера, сделайте проект, согласуйте с арендатором;
• проведите тендер на выбор строительной компании и передайте результаты арендатору;
• если вы сдаёте офис или квартиру без мебели, предложите готовые решения меблировки помещения с указанием стоимости всех вариантов.

Действуйте по принципу хорошего ресторана, в котором официант помогает с выбором. Главное — получайте удовольствие и платите по счёту. Лично для меня как арендатора даже покупка одного дивана в полностью обставленную квартиру — головная боль минимум на полдня. Я точно предпочту вариант, при котором мне этот диван купят и привезут, даже если мне придётся за него заплатить.

Внимательно проверяйте потенциального арендатора

Стремитесь найти тех, которые исправно платят, ничего не ломают и, главное, не меняют свои планы слишком часто. Но хороших арендаторов немного.

Арендаторы квартир, как правило, искренне хотят снять жилье на долгое время, но при этом уже в первый год многие меняют или теряют работу, разводятся, женятся, уезжают в другой город и так далее.

С бизнесом дела обстоят не лучше. В России редко умеют планировать больше чем на один-три года. Поэтому предпочтительнее арендаторы, которые провели долгое время в предыдущем здании, чей бизнес или личная жизнь стабильны и предсказуемы. Даже если такой арендатор предлагает вам на 10% меньше других — соглашайтесь. Больше сэкономите на отсутствии простоев помещения и комиссиях агентов за поиск новых клиентов.

Внимательно обсудите условия аренды

Составьте хороший договор, в котором есть не только стандартные пункты про размер арендной платы и срок договора, но и множество разделов и подпунктов, описывающих самые разные ситуации и вопросы:

• Что происходит, если на рынке кризис?
• Кто платит за ремонт в случае поломки кондиционера?
• Что, если компания вырастет и нужно будет большее помещение?
• Как рассчитывается плата за отопление в здании?
• Может ли арендодатель расторгнуть договор, если арендатор существенно задерживает оплату, и что такое «существенно»?
• Как повлияет на аренду изменение курса рубля?
• В каком состоянии следует возвращать помещение после окончания аренды?

Чем больше ситуаций вы предусмотрите в процессе переговоров, тем ниже риск в будущем встретиться с арендатором в суде. И ещё кое-что: хороший договор не должен быть слишком жёстким и защищать только вас. Такой договор, скорее, отпугнет арендаторов. Действительно хороший договор — тот, что проработан обеими сторонами.

Используйте дополнительные источники дохода

Попробуйте формат «ничего не включено» в отношении арендной платы (не стоит путать с пунктом 1: вы всё ещё берете решение всех организационных вопросов на себя).

Электроэнергия, паркинг, уборка, расходы на эксплуатацию, замена лампочек, склад в подземном гараже для архива, подсобные помещения, доля в потреблении городского отопления и даже часть налога на имущество — всё это можно переложить на арендатора или хотя бы отделить от основной арендной платы. Тем самым вы снизите арендную ставку, и она будет выглядеть более привлекательно.

А также сможете более гибко регулировать цены. У вас в договоре право повышать аренду не более чем на 5% в год? Да, но такого ограничения на аренду паркинга может не быть. Или город повысил тарифы на электричество на 8%? Но вы ничего не теряете, потому что в договоре написано, что эти расходы оплачивает арендатор.

Используйте программы для сбора платежей или автоматизируйте выставление счетов

Это особенно актуально при сдаче в аренду офисов: обычно арендаторы любят, чтобы им выставляли счета.

Арендаторы не хотят забивать голову сроками арендной платы, но при этом не хотят её случайно просрочить. Помогите им в этом, возьмите эту работу на себя. Для арендаторов квартир стоит предусмотреть опцию онлайн-оплаты. Дайте им номер карты или счёта в банке.

Сейчас много возможностей платить небольшие налоги при сдаче недвижимости в аренду и спать спокойно — например, зарегистрироваться в качестве самозанятого или индивидуального предпринимателя и платить 4–6% налогов вместо 13%.

Напоминайте арендатору о его обязанностях

Если по договору арендатор должен содержать помещение и делать в нём текущий ремонт, оплачивать напрямую какие-либо сторонние услуги, например коммунальные платежи, или зарегистрировать изменения планировки в государственных органах, помогите ему не забыть об этом. Вы всегда можете поставить себе напоминания в телефон и звонить или писать арендатору в день X.

Еще один плюс этих напоминаний — вы будете поддерживать постоянный контакт, а значит, вовремя узнавать о любых изменениях.

Включите пункт об индексации стоимости аренды в договор

Вы можете считать это ограничением своей же свободы, но поверьте, если вы напишете: «До 5% в год» или «Не более уровня официальной инфляции в России за предшествующий год», то в большинстве случаев повышение аренды будет воспринято как само собой разумеющееся. Если не напишете ничего, будете каждый год торговаться с арендатором, даже если захотите повысить на 2–3% при инфляции в 7%.

Держитесь за хорошего арендатора

Делайте ему «подарки» за несколько месяцев до продления договора.

Офисному арендатору будет приятно получить косметический ремонт в холле или внеплановое обслуживание системы кондиционирования. Жильцам квартиры вы можете подарить новый диван или неделю-две каникул в случае продления договора.

Важен даже не финансовый аспект, а ваше внимание, демонстрирующее заинтересованность в дальнейших отношениях. У таких действий будут прямые положительные финансовые
последствия: как минимум вы сэкономите время на поиск нового арендатора, деньги на комиссии агентств и за период простоя.

Не забывайте о страховании недвижимости

В оптимальном варианте включите в договор обязанность арендатора застраховать помещение от ущерба. Страхование таких рисков стоит недорого. Но в случае пожара, затопления или других событий с серьёзными повреждениями вы вряд ли сможете получить деньги (а это, как правило, крупные суммы) с вашего арендатора, даже если в суде признают его вину.

При изменении договора предлагайте обмен, а не уступки

При заключении долгосрочных договоров арендатор может потребовать изменить действующие условия. Причины могут быть разными: кризис на рынке, падение цен на недвижимость или просто личные обстоятельства. На языке консультантов это называется renegotiation (англ. переговоры заново).

В такой ситуации позиция арендодателя — «у нас подписан долгосрочный договор, я ничего не готов менять» — неконструктивна и обычно приводит к конфликту и суду. А российское право таково, что если судья посчитает заключенный сторонами договор нерыночным, противоречащим закону в какой-либо части или заключенным на кабальных условиях для одной из сторон, то вы запросто можете проиграть дело. И тогда лишитесь и арендатора, и многих месяцев арендной платы, и репутации адекватного арендодателя.

Будьте гибкими. Возьмите консультантов и юристов и ведите переговоры. На каждое требование арендатора — снизить арендную плату, отказаться от части помещений, не повышать стоимость эксплуатации, уменьшить страховой депозит — отвечайте встречным предложением. Требуйте усилить, ужесточить, сделать более долгим и нерасторжимым договор.

Хотите скидку в 5%? Пожалуйста, но тогда оставшиеся два года аренды мы меняем на три. Дать вам бесплатный паркинг? Хорошо, но подпишите отказ от права расторгнуть договор в ближайшие полтора года.